De senaste trettio åren har det öppnat en stor mängd nya hotell i Sverige. Både rena nybyggen och gamla fastigheter som byggts om till hotell.

Expansionen har varit enorm och den lär fortsätta. Senaste veckorna ökar antalet hotellrum ytterligare i Stockholmsområdet när Petter Stordalen bygger ut Quality Hotel Friends i Solna med 250 rum och öppnar ett helt nytt Comfort Hotel Solna med 335 rum och 88 stycken long stay-lägenheter. Tidigare i år kom nyheten att Stordalen ska driva ett nytt hotell i Kalmar och ännu ett nytt hotell på Hisingen i Göteborg tillsammans med Volvos ägare Geely. 

Samtidigt håller Scandic på att bygga ett gäng hotell runt om i Sverige och speciellt i Göteborg. Här ska antalet hotellrum öka med 2300 och kapaciteten öka med svindlande 25 procent till 2023. 

Samtidigt bygger Elite nya hotell i Södertälje och Skellefteå och tar över konkursbo i Borlänge.

Vem är motorn bakom denna enorma expansion? Ett svar är Hans Åke Petersson, ägare och grundare av konsultfirman Annordia. 

Travel News träffar Hans Åke Petersson på huvudkontoret på Norrlandsgatan i Stockholm ett stenkast från Kungsträdgården. Utsikten från det lilla men mycket eleganta konferensrummet på sjätte våningen är milsvid över takåsar, grönska och vatten. Annordia har även kontor i Göteborg och Köpenhamn. 

2019 omsatte man drygt 15 miljoner och tjänade 4,4 miljoner. 

Sedan mitten av nittiotalet har Hans Åke Petersson levererat rapporter och varit konsult åt byggare, fastighetsägare och kommuner när de ska bygga nytt, skriva avtal eller förvandla en fastighet till hotell och sedan hitta en operatör. 

Likt den helige ande hittar man Hans Åke Petersson i alla projekt från kommunala underlag i Göteborg till när Kalmars rikaste byggare och fastighetsägare ska hitta någon som ska driva hans nya hotell. 

Till sin hjälp på kontoret har han bland annat Visitas förre chefsekonom Björn Arnek och Stockholm Meeting Selections förra vd Fredrik Utheim.

– Jag känner mig som ett fotbollsproffs. Men jag har bytt ut fotbollen mot hotell. Jag har gjort detta i över 40 år. Det är kul. Det är trevliga utåtriktade människor och vackra miljöer när man arbetar med hotell. 

Allt började på åttiotalet. 

– Jag var med och byggde upp kedjan Home Hotel, från 3 till 23 hotell. Jag sålde min mindre del i slutet på åttiotalet. 

Idag är kedjan basen i Petter Stordalens Clarion Collection. Hans Åke Peterssons uppgift då var att hitta nya objekt. 

– Vi kom från dagligvaruhandel, reklam och marknadsföring och ville skapa något för folk som låg ute på hotell ganska mycket. Det skulle bli ett andra hem. 

Antalet rum på hotellen skulle vara 65-85 och det skulle se ut som ett hem med ett litet bibliotek. Man tog bort restaurangverksamheten och ersatte den med en kvällsbuffé som ingick i rumspriset. För gästerna blev detta en bonus eftersom de kunde stoppa sitt traktamente rakt ner i fickan när de slapp betala för en dyr middag. 

Både priserna och beläggningen påverkades förstås positivt av Homes koncept.

– Vi var också tidiga med wellness. Det fanns gym, bastu och bubbelpool. Vi hittade gamla vackra fastigheter.

1985 vann Home Hotel tre priser, bland annat som årets nykomling på den stora hotellgalan på Grand Hôtel. De stora operatörerna då var Sara, Reso och SAS. 

Hans Åke Petersson hann alltså sälja innan fastighetskrisen drabbade Sverige i början av nittiotalet. När åttiotalets lånefest var över rasade fastighetspriserna med 35 procent och bankerna tvingades ta över många hotell och kontor när de ursprungliga ägarna gick i konkurs.

– Några av bankerna med nödlidande krediter ringde mig och ville ha hjälp. Då bildades mitt bolag och jag hjälpte dem. Ett av mina större jobb kom 1997-98. Fastighetsägaren Skandia ringde och ville ha hjälp med Berns som hade gått i konkurs. Sedermera såldes fastigheten till Wallenberg. De drev hotellet och restaurangen via Grand Hôtel. Investor ägde fastigheten. Nu driver Stureplansgruppen verksamheten och Balder äger fastigheten. 

I början arbetade Hans Åke Petersson ensam. 

I samma veva ringde Stockholms kommun och ville ha en prognos om utvecklingen i hotellnäringen. Staden hade en kommission som ville titta in i framtiden. Horisonten var om fem och tio år. 1998 kom den första rapporten om 2003 och 2008. 

– Jag kom fram till att det behövde finnas knappt 14 700 hotellrum 2008 och att det alltså behövde tillföras 4 200 hotellrum på tio års sikt.

Rapporten blev populär och Stockholms kommun fortsatte att beställa den vartannat eller vart tredje år. 

– En ledstjärna för mig har hela tiden varit att göra något jag tror på.

Göteborg och Helsingborg är två städer som gjort samma sak som Stockholm. 

– Vi jobbar kvar med alla gamla kunder, eftersom det finns en trovärdighet och kunskap i botten. Vår första rapport efterfrågades av både banker och fastighetsägare. 

Annordia beskriver sig själva som Nordens ledande fullservicebyrå när det gäller hotellinvesteringar, säger Hans Åke Petersson och fortsätter:

– Vi jobbar från ax till limpa. Det börjar med en marknadsanalys. Vi tar fram ett koncept. När jag började talade man om rum. Nu talar man om boutiquehotell, upplevelsehotell, destinationshotell och så vidare. Vi tar fram hyresbedömningar. Vi hyresförhandlar för fastighetsägare. Vi tar fram operatörer som ska driva hotell och vi värderar fastigheter och rörelser. Vi hjälper våra kunder att köpa och sälja hotellfastigheter.

Pandox nu avlidne vd Anders Nissen har sagt till mig flera gånger att han köper hotell till 70 procent av byggkostnaden. När jag hör det tänker jag vem har då gjort något fel?

– Det kan inte jag svara på.

Om Pandox kan köpa hotell för 70 procent av byggkostnaden så är det någon som gjort något fel. Och du är huvudmisstänkt. Du kommer med en kalkyl som inte stämmer. Någon bygger och sen får de bara 70 procent av byggkostnaden. Har det aldrig hänt?

– Nej. Vi gör väldigt många operatörsrekryteringar. Du kan se några ligga här på bordet. De senaste var Geely och i Kalmar. Det är nya fastigheter som Pandox inte är intresserade av. Om du kan köpa ett hotell till 70 procent av byggkostnaden så är det troligtvis kraftigt underpresterande och ligger inte på ett A-läge. 

Även i fallet Clarion Sea U i Helsingborg har Annordia varit konsult. Det började med att byggaren Midroc fick tillstånd att utveckla marken i Helsingborgs hamn. Projektet består av både ett antal bostäder och det stora konferenshotellet med drygt 250 rum.

– Midroc ville ha hjälp med operatörsrekryteringen och vinnaren i upphandlingen blev Nordic Choice. Det blev en vacker skapelse. En transparent byggnad som man vill gå in i. 

Man sparade in på spa när det blev för dyrt. Var det ditt råd? 

– Vid den tidpunkten hade vi slutfört vårt uppdrag. 

Hade det varit bättre med padelbanor.

– Det är inte fel med padelbanor. Resortanläggningar som Ystad, Båstad, Tylösand, Falkenberg, Varbergs stadshotell och hela vägen upp till Strömstad, alla har wellness med spa-avdelningar. De har byggt till och kompletterat med bassänger. De har haft en fantastisk utveckling från 2006-2019. Bra beläggning och snittpriser. De attraherar den privata marknaden och har fina nyckeltal. 

En annan stad som Annordia tror starkt på är Göteborg. Där håller man just nu på att bygga 2300 hotellrum till 2023. De två färskaste är Scandic Landvetter med 230 och Quality Hotel The Weaver! i Mölndal med 370. 

När du sa ja till Volvos Geely hotell på Lindholmen i Göteborg så sågade du samtidigt av hotellverksamheten i Karlatornet några meter bort. Eller, vem vill vara på Hisingen en blåsig tisdagsnatt? Volvo kommer ju inte att skicka sina anställda till något annat hotell än sitt eget inte till grannen Karlatornet. 

– Det händer så mycket på Lindholmen. 

Alltså jag har varit där ute när jag är med i SVT. Det är ju inte en människa där när det är mörkt. Vem vill bo där? Man vill ju bo på andra sidan där det är liv och rörelse. 

– Visst. Men ta Radisson hotellet som ligger på Lindholmen. Det är 265 rum. Det är inga problem att fylla det när det inte är pandemi. Det är en bra utveckling på vardagar. För att öka attraktionskraften har man två bubbelpooler på insidan och en eller två på utsidan. Det finns en stor terrass ut mot Göta älv. Man fyller hotellet bra på helgerna. Så kommer det att bli på Geely också. Business och leisure kommer att flyta ihop. Man kallar det blesure. 

På andra sidan älven ska man bygga Draken, Jimmy’Z och ett nytt stort Scandic hotell vid Norra bommen, Lisebergs nya hotell och sen ett torn till i Gothia Tower. Det är ju helt crazy. 

– Vänta nu Viggo. 

Utifrån framstår det som totalt vansinne. Kommunen bygger själva 500 rum på Liseberg. 

– Nu måste du lyssna. Det är inte vi som driver en utveckling. Det är marknaden. Tittar man på nyckeltalen från 2017 till 2019. Då ser man en brist på hotellrum i Göteborg. 

Hur många dagar i veckan är det så?

– Det är så. Göteborg har haft en stark nyckeltalsutveckling. Det tillfördes många hotellrum i Göteborg från 2012 till 2015. Då kom Clarion Post, Radisson på Lindholmen och senaste tornet på Gothia Towers. Nu tio år senare kommer nästa våg. Malmö fick sin ketchupeffekt 2015-2016. Stockholm fick sin 2017-2018. Då kom 1860 nya rum på ett år. Nu kommer det 2300 hotellrum till 2023. När jag började pratade man bara om rum. Nu är det en mängd olika koncept. Liseberg blir nästan 500 rum som kommer att skapa nya besöksströmmar långt utanför landets gränser. Det hotellet borde ha kommit för länge sedan. Jimmy’Z med 233 rum i Gårda har också en speciellt målgrupp. Geely har en Kinainriktning. Balders Draken på Järntorget är också mycket speciellt. Där blir det mycket möten. Det är en restaurang på våning 32 och en konferensavdelning en våning under. Det är mycket speciellt. Göteborg kommer att bli en spännande hotelldestination. Det kommer också en del små fräcka hotell. 

Hur många rum finns det i Göteborg i dag?

– Det finns 9300 hotellrum i Göteborg. Nu tillkommer 2300. Det är mycket. Tyvärr är det långa ledtider att bygga hotell. Det är klart att det hade varit bättre om det hade varit utspritt. Nu kommer det mycket på kort tid, men samtidigt är det stor stadsutveckling i Göteborg. Marknaden och operatörerna har en stark tro att det blir tillväxt. Göteborg fyller 400 år 2023. 

Du var med på nittiotalet och minns fastighetskrisen då. Du ser ingen risk för en repris. 

– Nej. Det gör jag inte. Det är helt andra hyresavtal idag. Nio av tio nytecknade avtal är omsättningsbaserade med en mindre del fast hyra. Då var alla hyror fasta. När efterfrågan försvann stod man där. Nu sitter fastighetsägare och operatör i samma båt. Vi ser inget 91-92 i Göteborg. 

Och ingen annanstans heller?

– Nej. 

När du sålde din del i Home ägde ni både fastigheten och rörelsen. Borde fler operatörer äga sina fastigheter? 

– Just nu under pandemin har det varit bra. Scandic har också ägt fastigheter, men gjorde sig av med det. De satsar på kärnan. För många har det varit gynnsamt. Men det beror på din expansionstakt. Vill man ha snabb tillväxt kan man inte äga alla sina fastigheter.

Hur ska ett operatörsavtal se ut?

– Det är mellan 15-20 år långt, sällan längre. 75 procent av avtalen finns i detta spann. 

Varför så långt? Fastigheten och verksamheten sitter tajt ihop. Då måste man ha ett långt avtal. För en äldre kursgård på Lidingö kan avtalet vara på tio år. Operatören är ansvarig för FF&E, möbler och lös inredning. Detta skrivs av på sju till tio år. Avtalet måste matcha avskrivningen. Redan efter tre till fem år måste man komplettera FF&E. Det tar några år att normalisera omsättningen och hyran. Det kan ta tre år. Ibland fem år. Nio av tio nytecknade avtal är omsättningsbaserade.  

– Det är kallhyra. Det finns en krysslista, vem investerar och har underhåll. Listan ska vara branschanpassad. Fastighetsägaren ska stå för det yttre. Fasad, tak och fönster. Våtrummen och de tekniska installationerna. Operatören står för inre innehåll och möbler.

Hur ser nivåerna ut?

Omsättningshyran beräknas oftast med två procenttal. En hög hyresprocent på logi- och konferenslokalintäkter, omkring 25-35 procent i Stockholms innerstad. En låg hyresprocent på mat och dryck respektive övrigt, omkring 8-12 procent. Ibland är spa en tredje grupp. Hyresnivåerna beror bland annat på ort, läge och koncept. Ju högre andel logiintäkter av omsättningen, desto högre hyresprocent för logi. Long stay har över 90 procent logi. De kan betala 37-40 procent av logiintäkterna i hyra. 

Det låter mycket. 

– Vi talar om lägenhetshotell. 

Hur stor del ska var fast?

– Det är alltid fokus på detta. Det handlar ju om risken. Golvet hamnar mellan 65-80 procent av den bedömda omsättningshyran. Vissa fastighetsägare vill ha en högre fast hyra, då får man vara beredd att sänka procenttalen för omsättningshyran. Andra vill ta mer risk och få högre betalt. Det finns olika typer av fastighetsägare. De som förvaltar våra pensionspengar. Folksam, AFA och Skandia till exempel. De är inte lika riskbenägna som andra. De vill ha högre golv och får inte vara med på uppsidan. 

Exempel på fastighetsägare som är beredda på att ta större risk är Balder och Pandox. De har kunskapen och erfarenheten att vara med både i med- och motgång.   

– De vill vara med på uppsidan. De flesta bolag är mittemellan. De vill ha en rimlig ersättning så att banken blir glad. Men vill ändå vara med på uppsidan. 

Mellan detta pågår livet. 

– Ja så är det.

Att starta projekt är lätt, men sen blir det ofta dyrare. Det är min tes. 

– Det är inte min uppfattning. 

Ett känt exempel på min tes är Östermalmshallen som tog två år längre att renovera och kostade en miljard mer än budget. 

– Det har inte jag varit involverad i. 

Det ligger ju inte i fastighetsägarens och byggarens intresse att berätta om saker som blir för dyra. När vi skattebetalare ska vara med och betala brukar det bli sjukt dyrt. Men det finns även privata exempel. Petter Stordalen har sagt till mig att Villa Copenhagen kostade en halv miljard mer än budgeterat. 

– Jag kan bara tala för mig själv. Skriver man ett bra hotellavtal så blir det inte så. Utgår man från projekteringar när man skriver avtal så blir det inga direkta överraskningar. Blir det dyrare för att man önskar sig saker är det ofta operatören som vill ha det. Då gör man ett tilläggsavtal och höjer hyran. Jag har inte din bild. Man går i mål om investeringskostnaden matchar hyresnivån som man kommit överens om, annars bearbetar man projektet.  

Tack för din tid.

– Jag måste få läsa igenom detta.

Absolut. Jag vill inte att det ska bli något fel.