Magnus Lange är partner på Catella och ansvarar för Stockholms stads försäljning av Hotell Villa Dagmars fastighet på Östermalm i Stockholm:

– Intresset bland köparna var högt, men det här är inte en investering för alla. Det är en förmögenhetsbevarande investering över tid.

Många ville köpa fastigheten med det 70 rum lilla boutiqehotellet som ligger granne och rent av delar ingångar med den nyrenoverade Östermalmshallen. Priset blir därefter:

– Över 500 miljoner kronor, säger Magnus Lange. Nu marknadsför vi hotellet och sedan ska staden bestämma sig om de accepterar priset och köparen. Därefter ska frågan behandlas politiskt. Jag hoppas att vi är i mål före årsskiftet.

Över sju miljoner kronor per rum är ett högt pris, även om läget på Nybrogatan ett stenkast från Dramaten och två från Stureplan är utsökt. Möjligheterna att utöka antalet rum är begränsade:

– Personligen tror jag det blir svårt, säger Magnus Lange. Grannfastigheterna är privatägda och detaljplanen lägger nog hinder i vägen.

Under arbetet med försäljningen har han mött en betydande osäkerhet hos investerarna:

– Det finns en stor nyfikenhet på branschen, men ingen vet säkert vad som händer efter pandemin. Kommer affärsresenärerna tillbaks och i vilken utsträckning? En sak är klar, cityhotellen som har ett bra koncept kommer att funka.

Det har i alla fall inte utbrutit någon covid-rea:

– Många verkar tro att de kan köpa hotellfastigheter billigt nu, men min bedömning är att priserna är ungefär som före pandemin.

Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux, tror inte heller att pandemin har lett till några större prisjusteringar:

– Transaktionsvolymen är låg, men de affärer som görs tyder inte på några prisnedgångar.

Snarare är det beteendeförändringar hos svenska folket som får betydelse för branschen:

– I närtid kommer det inhemska fritidsresandet att öka på bekostnad av utrikes resor. Pandemin har fått oss att återupptäcka Sverige.

Det gynnar leisurehotell i turisttäta områden och cityhotell i rimliga prisklasser. Däremot ser Albin Sandberg att vissa mindre delar av segment kan få svårigheter:

– Det handlar förstås om affärsresandet, men jag har svårt att se särskilt många större aktörer som enbart fokuserar på konferenser och mässor. Men det är klart, det tar nog tid innan turister tar in på Scandic i Kista även om den delmarknaden säkert kan dra nytta av andra drivare efter vaccinationen såsom ”long stay” för exempelvis it/telekom konsulter.  

Däremot tror Albin Sandberg att marknaden i vid mening kan hämta sig ganska snabbt efter pandemin och han pekar på att det finns gott om pengar hos allmänheten:

– Titta till exempel på USA, där man tryckt ut enorma summor i systemet. Där såg vi hur snabbt marknaden hämtade sig efter attentaten 2001. Efter finanskrisen 2009 såg vi också en snabb återhämtning. Det tror jag att vi får se igen, även om det tar lite tid innan affärsresandet hämtar sig.

Fastighetsbolag med exponering mot hotell har hittills klarat pandemikrisen hyggligt, delvis tack vare bankerna, anser Albin Sandberg:

– Vid covid-19 utbrottet valde många att låta avkastningskraven ligga kvar på de nivåer som var när krisen kom vilket även kreditratinginstituten var okej med. Dessutom upplever jag att bankerna under pandemin också noterat de extraordinära omständigheterna och stöttat i den mån de kan.

Han anser också att de svenska värderingarna av hotellfastigheter är rimliga, trots att utländska värderingar kan ligga lägre än de svenska:

– I London, som historiskt har varit en mer volatil marknad när det gäller värdeutveckling på kommersiella fastigheter, väger de externa värderarnas åsikter ibland tyngre. Här hemma är min känsla att man jämkar fler aktörers synpunkter och tar större hänsyn till att långa antaganden kring avkastningskrav och kassaflöden som påverkar värderingar är vanskliga.

Text: Leif Holmkvist