Elite Hotels ägare Bicky Chakraborty vill konsolidera sitt bolag genom att satsa på att äga fler fastigheter. I dag äger han knappt hälften av husen som rymmer hans 39 hotell och 41 pubar.
Att hyra under pandemin kallar han ”en kvarnsten runt halsen” och säger att de hyrda hotellen i fjol omsatte 700 miljoner kronor men betalade 350 miljoner i hyra. Det är högre än branschens snitthyror som ofta ligger mellan 25 och 40 procent av omsättningen.
Bicky Chakraborty har uppenbarligen haft avtal om fasta hyror och han säger att många värdar varit rigida och osolidariska. Fjolåret slutade med en förlust på 275 miljoner kronor vid en omsättning av 1,4 miljarder.
Branschbjässen Pandox klarade däremot att göra en rörelsevinst tack vare omsättningsbaserade hyror med miniminivå. Det är en modell för hyresavtal som sannolikt blir vanligare som en lärdom från pandemin.
Redan i april i fjol öppnade regeringen för stöd till hyresvärdar som gav rabatt åt krisande hyresgäster. Staten kan betala halva rabatten upp till 25 procent av hyran. Men bara upp till åtta miljoner kronor per hyresgäst.
Så vem vågar satsa på nya hotell i framtiden efter de senaste årens race mellan Stordalen och Scandic och pandemins förändrade resvanor?
Travel News har frågat analytiker med koll på fastighetsbranschen. De är tveksamma till att nybyggen generellt blir lönsamma inom överskådlig tid. De hotell som står på tur att öppna kalkylerades och beslutades under de glada dagarna före pandemin. När nu ny kapacitet tillkommer kan det bli svårt med beläggningen, vilket sänker revpar. De operatörer som kan leva på lite lägre pris klarar sig då bäst.
Fallande revpar och omsättningsbaserad hyra sänker värdet på hotellfastigheter och det bli billigare att köpa begagnat än att bygga nytt.
Värderingarna anses i dag lite höga i Sverige, eftersom fastighetsägare och värderare i ett litet land har nära relationer och det är lättare att värdera upp än ner. Det talar också för lägre pris på hotellfastigheter.
Fastighetsbranschen gick in i 2020 med extremt höga värderingar efter ett år då branschindex lyft 60 procent. När pandemin slog till föll kurserna med 45 procent inom någon vecka.
– Sedan dess har branschen kravlat sig tillbaka, men inte lika bra som börsen i sin helhet, säger Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken Capital Markets. Man kan säga att snittet är tillbaka på sina historiska värderingsnivåer.
Men det är skillnad på säkra kort som hyresbostäder, lite mindre säkra som kontorsfastigheter och retail eller hotell med en mer osäker framtid:
– Hotell har hög riskpremie, konstaterar Johan Edberg. Vi har sett det i Pandox där kursen rasade ner till 50 kronor för att nu ligga kring 150 och där värderingen i förhållande till bokförda värden fortsatt skvallrar om en tämligen försiktig syn från aktiemarknaden.
Vissa segment löper större risk för ”långtids-covid”, befarar han:
– Affärsresandet kan vara en permanent skadad business, där aktiviteten kanske inte återkommer till mer än 80 procent. Det ”nya normala” tror vi inte infinner sig förrän i slutet av 2023.
Johan Edberg ser en återhämtning i tre steg:
– Semesterresandet kommer nog igen snabbt, redan till sommaren om vaccinationen går bra. Framför allt de inhemska resorna, många vill åka och hälsa på gamla farmor och passar på att bo på hotell.
– I nästa steg från Q3 och framåt återkommer det inhemska affärsresandet, men kanske inte lika snabbt eller lika mycket som före pandemin.
– Jag tror inte heller att det internationella affärsresandet någonsin återgår till tidigare nivåer. Det är bara att gå till sig själv, kan man slippa sitta på Heathrow en sen fredagskväll så väljer man nog bort det emellanåt, man kanske åker varannan gång och tar vartannat möte digitalt.
När vaccinationen segar och flockimmuniteten mest liknar en hägring växer risken för ännu en tuff sommar för besöksnäringen. Ännu en hemester i husbil eller i svågerns attefallare lär inte höja värdet på hotellfastigheterna.
Text: Leif Holmkvist
Tuff kalkyl för nybygge
Några fiktiva nyckeltal som visar på det svåra att bli rik på hotell:
# Ett nybyggt rum i hyggligt läge kostar runt 4 miljoner kronor att bygga och inreda med rimlig kringservice.
# Räntekostnader på 2,5 procent blir 100 000 kronor per år och rum.
# Ett rumspris på 1 200 kronor ger 300 000 kronor på ett år med 70 procents beläggning.
# En operatörsvinst på 13 procent ger 40 000 kronor om året, alltså en procent av investeringskostnaden.
./.
