En söndagskväll i februari samlades 300 invånare i Bozeman, Montana, i en lokal kyrka för att diskutera frågan som splittrat staden med 54 000 invånare: den om ett förbud mot korttidsuthyrning av hela hem.
Bozeman är hem för 760 korttidsuthyrningar, vilket motsvarar cirka 3 procent av de totala hushållen i staden.
Huspriserna i Bozeman steg med 40 procent från februari 2020 till februari 2023, från ett genomsnitt på 460 000 dollar till 645 000 dollar.
Den genomsnittliga hyran har nästan fördubblats under samma tidsperiod.
Benjamin Finegan, en lokal och hyresgästmedlem i Bozeman, oroar sig för att om investerare fortsätter att köpa upp bostäder åt rika semesterfirare i ytterligare år, ”blir det ingen mer Bozeman.”
Under pandemin blev Bozemans floder och snöiga toppar attraktiva för många.
Fastighetsmäklaren Tamara Williams i Bozeman uppskattar att 50 procent av fastigheterna i staden nu ägs av människor som inte bor där på heltid. Ofta blir dessa tomma fritidshus korttidsuthyrda.
Det finns nu fler Airbnbs och Vrbos i Bozeman än någonsin.
Dessa korttidsuthyrningar tjänar också mer pengar per natt, från 199 dollar i januari 2020 till 285 dollar i februari 2023 – och de bokas oftare, från 44 procent beläggning till nästan 64 procent, enligt AirDNA.
Bozeman hade en ökning på 67 procent av antalet bokade nätter på Airbnb och Vrbo från början till slutet av 2020, enligt AirDNA. Men i en stad som alltid till stor del har förlitat sig på turism, är invånarna nu delade.
Men uthyrningen är ett hett problem överallt: i stora resecentrum som New York City och Honolulu, städer som Dallas, Atlanta och New Orleans, till städer med mindre turistattraktioner.
Men för Bozeman Tenants United är det enkelt: Bozemans hem bör användas av Bozemans invånare först, före utomstadsbor.
”Det här är enheter som skulle kunna hysa lokala arbetarklassfolk här i vårt samhälle i Bozeman,” sa Katie Fire Thunder, en invånare och hyresgästföreningsmedlem.
Bozeman Tenants United bildades 2020 och undersökte invånares åsikter om de mest angelägna bostadsfrågorna och landade på korttidsuthyrning.
Bozemans biträdande borgmästare, Terry Cunningham, säger till Montana Free Press att ett ”betydligt” antal av de uppskattade 1 000 bostäderna som är under byggande beräknas bli korttidsuthyrningar.
Hyresgästföreningen hoppas att ett förbud mot uthyrning av hela bostäder så småningom skulle öppna upp dessa bostäder som långtidsuthyrning för de lokala invånarna. De tror inte att det skulle lösa bostadsproblem över en natt, men är ”en pusselbit” och ”en av de mest påverkande sakerna i vår kontroll.”
Men Mike Rutkowski, fastighetsmäklare och korttidsuthyrningsägare i Bozeman, äger för närvarande tre fastigheter i området som han hyr ut på Airbnb. Han menar att ett totalförbud skulle störa turismen.
Alla besökare stöder direkt 30 000 jobb och 200 miljoner dollar i skatteintäkter, enligt Bozeman Chamber of Commerce.
”Staden är i en moment-22,” säger Rutkowski till Insider. ”De kan inte riktigt fungera utan korttidsuthyrningen” eftersom de hjälper till att stödja den lokala ekonomin.
Samtidigt har bostadskrisen förvärrats i hela landet. Sedan andra kvartalet 2020 har det genomsnittliga priset på ett hem i USA ökat med 40 procent, från 374 000 dollar till 535 000 dollar, enligt St. Louis Fed, utan motsvarande löneökning, vilket gör att husägande har blivit längre utom räckhåll för många amerikaner.
Korttidshyresdebatten kommer hur som helst inte att vara över. Invånarna i South Lake Tahoe, Kalifornien, röstade för att fasa ut semesterbostäder 2018, men har varit låsta i en domstolsstrid sedan dess. Invånare i Dallas kommer att rösta om nya begränsningar för korttidsuthyrning, och Nantucket, Massachusetts, diskuterar åtgärder som skulle förbjuda 95 procent av nuvarande korttidsuthyrning på ön.
