Liia Nõu, färsk vd på Pandox: “Pandemin har varit det ultimata stresstestet”

Liia Nõu är nybliven vd på Pandox och reseindustrins bäst betalda kvinna. I sin första stora intervju med Travel News berättar hon om saknaden efter Pandox grundare Anders Nissen, om pandemin och hur bolaget har klarat det tuffaste testet någonsin. - Hotell- och turismnäringen har drabbats hårt. Men vi är inte i en lågkonjunktur i samhället. Det blir också betyg på finansminister Magdalena Andersson och en prognos inför framtiden.

Travel News träffar Liia Nõu i foajén till Scandic Continental mitt emot Stockholms central. När vi ses har hon varit Pandox ordinarie börs-VD i knappt en månad. När hennes företrädare hotellikonen Anders Nissen plötsligt avled av corona i maj tog hon steget från finanschef till tf vd. Ett uppdrag som permanentades av styrelsen några veckor senare. Nu letar bolaget efter en ny finanschef.

I fjorton år arbetade hon sida vid sida med Anders Nissen och de pratade dagligen. Liia har i en intervju berättade att de hade fyra gemensamma H: hotell, hästar, hundar och handboll. Det två sista var Anders Nissen passion och stora hobbys. Liia Nõu bidrog med ett hästintresse och gemensamt förändrade de den svenska hotellscenen. De gick från fasta hyror till rörliga hyror och gjorde modellen internationell. Anders Nissen var i sin tur Stockholmsbörsens näst mest långlivade börs-VD. 1995 startade han ett litet fastighetsbolag med fokus på hotell ur askan av den svenska nittiotalskrisen. Sedan dess har bolaget växt till en institution i den svenska fastighetsbranschen. Fastighetsvärdet har mångdubblats och består i dag av 156 hotellfastigheter till ett värde av cirka 60 miljarder. 1995 började resan med 18 fastigheter och 1997 introducerades Pandox med en halv miljard i börsvärde. När pandemin kom rasade aktien med över 70 procent, men har sedan dess återhämtat sig till drygt hälften.

I skiftet från fasta till omsättningsbaserade hyror har Pandox varit en motor. Man skriver långa operatörsavtal och är med och delar risk och uppsida. Man har fått banker, finansinstitut och pensionsfonder att acceptera upplägget. Men den viktigaste anledningen till bolagets framgångar är förstås de låga räntorna. På nittiotalet kunde dessa ligga på 10-15 procent. Idag är de sällan högre än 2. Ju större och finare fastighetsbestånd desto lägre ränta.
Det är mycket som skiljer Liia Nõu från Anders Nissen. Om den förste var en passionerad hotellkille och en citatmaskin, så är Liia Nõu en diplomatisk räknenisse. Men det som förenar dem är en mycket direkt energi. De är bägge otåliga och vill få saker gjorda. Nu.
Vi ses på Continental eftersom Pandox huvudkontor på andra sidan Vasagatan renoveras. Det är också praktiskt eftersom Liia Nõu bor i fastigheten. Hennes mest berömda granne är Filip Tysander, grundare av klockföretaget Daniel Wellington.

Vi går tre trappor upp och sätter oss i det öppna kontorslandskapet som är en del av Scandic nya coworking-space och konferensavdelning. I ett mötesrum sitter en av Liia Nõus kollegor och pratar i telefon. Vi sitter mitt i landskapet.
Mobilens diktafon är på grönt.

Ska vi börja och prata om Anders Nissen. Vad hände? Berätta vad du vill berätta.
– Han gick bort både hastigt och väldigt oväntat. Det var i samband med vår kvartalsrapport i april som jag såg honom sista gången. Kort därefter fick han covid 19 och var hemma ett tag. Sen gick det ganska snabbt. Han avled inom en månad. Det var ofattbart.

Det måste varit helt chockartat. Det kändes ju som om pandemin var på väg att gå över.
– Vi ser en ljusning nu. Jag är så ledsen att han inte är med och ser det. Samtidigt är vi fortfarande mitt i en pandemi och har varit det i 18 månader. Det har varit daglig fokus på allt vi behöver göra. Det var fruktansvärt. Han var en kollega, men han var också en nära vän. Han betydde mycket för många. Både inom hotell- och fastighetsvärlden, men också inom idrotten.

Ni jobbade 14 år tillsammans. Hur kom det sig att det blev en sådan match mellan dig och honom? Var du finansdirektör hela tiden?
– Jag anställdes som CFO och har varit det hela tiden. Vi är ett ganska litet bolag med 40 personer.

Ni måste pratat varje dag i 14 år.
– Absolut. Han var nära många människor. Vi är en tajt organisation med stora mandat. Det var därför jag började på Pandox. Det är duktiga experter som arbetar tillsammans i fantastisk miljö och kultur.

Kan du berätta en historia om honom?
– Oj, det finns så många så jag inte kommer på någon på rak arm. Han har betytt mycket för väldigt många. Alla som har träffat Anders skulle nästan kunna berätta en historia om honom.

Du blev tillförordnad och nu är du permanent vd. Varför då?
– Den frågan ska du egentligen ställa till styrelsen.

Absolut, men du kanske har ett svar. Du ska ju också motivera din existens.
– Det är en blandning av kontinuitet och förädling. I vissa fall när man vill byta vd vill man byta riktning. I det här fallet dog Anders hastigt och oväntat. Pandox är en juvel. 156 fantastiska hotell, många av dem i alla fall. Vi skriver långa avtal på 20-25 år. Genomsnittslängden på ett avtal är idag drygt 14 år. Vi har stora välrenommerade partners som vi jobbar med. Detta är en juvel och tanker som går framåt. Men det finns fortfarande möjligheter till förädling. Jag har varit med och skapat detta i 14 år. Jag känner organisationen. Vi fortsätter i samma anda men med förädling. Jag kommer mer från finans- och värdevinklingen. Anders kom från hotellnäringen. Pandox är hotellnäringen, fastighetsmarknaden och kapital- och finansmarknaden. Allt samverkar i Pandox.

I senaste kvartalsrapporten står det: “Tillsammans med en sammansvetsad organisation med kompetenta, initiativrika medarbetare samt en tydlig spelidé känner jag – trots den svåra situationen – optimism inför framtiden.” Hur påverkas er “spelidé” av corona?
– Vi är i en pandemi. Vi har vart där i 18 år månader. Men så ljust som det är nu har vi inte sett på länge. Men man måste ändå lägga in brasklappar – trots att vi har ett vaccin. Efterfrågan kommer tillbaka när restriktionerna tas bort. Det är klart att vi har sett en stark återhämtning, men det är långt kvar till nivåer före pandemin. Inhemskt fritidsresande och viss del av inhemskt affärsresande är tillbaka enligt tillgänglig statistik, men det som tar mer tid är affärsresandet. Framför allt, hur kommer stora bolag att reagera och när återvänder internationellt affärsresande?

Vad känner du när vi pratar “stora bolag”. Du träffar ju dem i din sfär? Vad säger bolag som Skanska och SEB?
– Det finns många åsikter och perspektiv. Tekniken kring videomöten har blivit fantastiskt mycket bättre. Det finns hållbarhetsaspekter. Samtidigt finns en vilja att träffas. Energin när konkurrenterna är ute och träffar kunder går inte att ersätta med ett videomöte. Man blir förhoppningsvis bättre på att planera sina resor. Det behöver inte vara dåligt för ett bolag som Pandox. Man reser färre tillfällen, men stannar ute längre. Det leder till fler hotellnätter. Du reser mer med bil och tåg. Det kan gynna oss som har 84 procent inhemska och regionala hotell.
Vi får se.
Jag har en tro att marknaden kommer tillbaka. Frågan är exakt när. Vi finns i 15 länder på 90 destinationer. Det är stor skillnad mellan dem. Statistiken från de senaste månaderna är dock väldigt upplyftande.

Anders sa flera gånger till mig att han var en hotellkille. Du är en räknenisse.
– Absolut.

Vad kan du om service? Hur viktigt är det?
– Jätteviktigt. Jag har jobbat 14 år i bolaget och varit en del av det hela. Men det är viktigt med alla komponenterna. Vi har alla delar i Pandox. Vi har starka mandat. Det handlar om att leda och välja rätt.

Anders var en service-person som ringde tillbaka inom en halvtimme. Det beteendet skapar energi. Då ringer jag tillbaka inom en kvart. De flesta börsdirektörer agerar inte så. Det tar två månader att få en intervju. Sen får man sitta i tio minuter med förutbestämda frågor.
– Du kommer att träffa Liia, vi är jätteledsna att Anders är borta. Du kommer att lära dig min stil och hur jag är. Vi får se vad du tycker. Det är ingen som förväntar sig en Anders i kvinnlig skepnad.

Det är ingen kritik i detta.
– I morgon har jag varit i rollen i en månad. Jag är dessutom CFO så jag rattar två roller.

När kommer det en ny CFO?
– Vi är i rekryteringsprocessen. Vi kommer att ha allt på plats i sinom tid.

Din roll som CFO är att få pensionskapitalet att växa. Det är kärnuppgiften från finansmarknaden. Är vi överens om det?
– Jag ska få Pandox att växa med en balanserad risk. Vad sedan våra investerare gör är upp till dem, men vi hoppas såklart att många är med oss på resan.

Det har ni lyckats med sedan starten.
– Absolut.

Det har varit en overklig utveckling från 1995 fram till nu. Men pandemin blev ett rejält hugg. Det rör sig uppåt nu. Vad kan aktieägarna förvänta sig?
– Vi kommenterar inte vilka beslut som aktieägarna ska ta. Eller hur de ska värdera olika delar. Vi ger information om Pandox och vad vi tror på. Vi var ett starkt bolag innan pandemin och kommer att vara det när vi kommer ut. Vi har en fantastisk balansräkning, fantastiska fastigheter och en stark kassa. Osäkerheten är när kommer detta tillbaka. Standard-frågan brukar vara: när är 2019 års revenue tillbaka.

”Detta är en juvel och tanker som går framåt.”

Exakt.
– Den kommer inte komma i ett hugg. Inhemskt fritidsresande har redan kommit tillbaka. Över sommaren har beläggningsgraden legat över 2019 på vissa hotell. Bryssel är en tuffare stad med mer internationellt resande än till exempel Sundsvall. Vi kommer att komma tillbaka. Men det kan bli nya trender. Mer extended stay, då behövs det mer utrustning. Man kombinerar affärsresande med en familjeresa. Allt är del av vår tidigare modell, men än mer nu.

Fastighetsmarknaden har varit ett ankare i det finansiella systemet under långt tid. Men är inte det lite Leman Brother-känsla mu med fastighetsbolaget i Kina som skakar. Det är inte direktkopplat till er, men vad tror du om det? Kan detta bli en krasch?
– Jag kan inte tillräckligt mycket om det bolaget för att kunna ge en kommentar.

Men finns det ingen risk för en kedjereaktion?
– Risker kommer alltid finnas. Hotellfastigheter har en stabilitet i sig själv. Så länge man kommer att bo, resa och gå på konserter.

Du vill inte säga något om Kina.
– Nej. Det finns andra som är mer bevandrade. Den som lever får se.

Belåningsgraden på Pandox är under 50 procent. Är det ett centralt nyckeltal.
– Ja. Det är riskviktning om var vi vill vara.

Bankerna är nöjda.
– De är väldigt nöjda. Vi har ett finansiellt mål om att belåningsgraden ska vara mellan 45-60 procent. Runt 50 procent är vi väldigt komfortabla med. Det är bra. Det ger ett utrymme för förvärv.
Har du några andra nyckeltal?
– Vårt substansvärde och förädlingen av det är så klart viktigt.

Reseindustrin har gått ner under corona. Flygbranschen har tappat 90 procent i perioder. Ändå har det inte varit så många konkurser. Du som är ett finansiellt geni: varför? Hur kan detta pågå? Under Leman Brothers eller IT-bubblan eller nittiotalskrisen möblerades allt om. Men inte nu. Varför?
– Hotell- och turismnäringen har drabbats hårt. Men vi är inte i en lågkonjunktur i samhället. Vi har drabbats av en omöjlighet att driva affärer på grund av restriktioner. Vi har fått viss stöttning. Men en stor del av samhället går så det knakar. Folk har mer disponibel inkomst än någonsin. Det finns ett uppdämt behov av att resa. Så fort restriktionerna släpper bokas det överallt. Priserna upprätthålls för det är brist på hotell på vissa destinationer. Vi har haft fungerande kapital- och finansmarknader. Det som har hänt är inte på grund av några oegentligheter utan en pandemi. Detta är det ultimata stresstestet. Bankerna har varit väldigt stödjande. I vårt fall arbetar vi med starka partners som i sin tur har starka ägare och banker bakom sig. Vi har inte sett nästan något av distressed assets ute till försäljning.

Är det finansiella systemet starkare nu än vid tidigare kriser eller är allt ett stresstest.
– För vår del är det ett stresstest. Vi vet nu att vår affärsmodell fungerar både i bra och riktigt dåliga tider. Vi har haft ett positivt kassaflöde vartenda kvartal under pandemin. Denna kris har varit unik för att den drabbat exakt samtliga aktörer i branschen. Såklart har det hjälpt att få ta del av de statliga stödprogrammen, det har gjort att många kunnat överleva.

Vid inledningen av pandemin pratade jag och Anders Nissen hur man skulle se på Magdalena Andersson och regeringen efteråt. Hjälte eller att de gjorde bort sig. Nu känns det som om att hon får godkänt. Är det din bild också?
– Ja, det får man säga. Man kan alltid göra bättre. Vi finns i 15 länder. Vi har 20 hotell i egen drift, framförallt i Tyskland, Nederländerna och Belgien. Det görs bättre i andra länder, men det är helt okej här i Sverige. Det skulle kunna skett mycket tidigare och det är mycket administration.
Vilket land har skött pandemin bäst?
– Tyskland har det mest omfattande stödet, men det tar lång tid. De gör saker ordentligt, men ledtiderna gör det besvärligt för operatörerna.

Nu ska stödet fasat ut och skatter betalas in. Jag vet att Scandic har en skatteskuld på många, många miljoner. Kommer det leda till en våg av konkurser. Vad är din prognos?
– Vi tror att våra operatörer kommer att klara sig. Marknaden är tillbaka på många plan. Vi är inte på 2019 års siffror, men kassaflödena börjar komma tillbaka. Det har gjort ont och lett till många omstruktureringar. Vi ser inte att våra operatörer kommer att ha akuta problem.

Jag går tillbaka till pensionskapitalet. Jag ser att Balder har en del pensionskapital och Midstar har en del pensionskapital utanför börsen. Är dessa bolag era svenska konkurrenter om det här kapitalet?
– Nej. Vi är ett hotellägarfastighetsbolag. Cirka 24 procent av fastighetsvärde har vi i Sverige, men alla våra stora förvärv har vi gjort utanför Sverige eftersom det har varit för dyrt i Sverige. Vår modell funkar än bättre i Tyskland och UK. Vi tycker om att köpa komplicerade grejer eftersom vi kan hela värdekedjan. Vi vill bidra, vi vill inte köpa de billigaste fastigheterna där vi inte kan bidra.

”Vi har inte tittat på några affärer alls de senaste 18 månaderna.”

Vem konkurrerar ni med? Nämn ett bolag.

– Det är olika från affär till affär, men andra intresserade brukar vara private equity, andra stora bolag, fonder… Vår fördel är att vi kan hantera alla typer av avtal – managementavtal, franchise-avtal, hyresavtal och egen drift. Det gör att vi är snabba att göra affärer. De flesta aktörer kan inte det. Samtidigt handlar det om pris.

Swedavia sålde nyligen ett hotell på Landvetter till Midstar. Tackade ni nej eller vad?

– Vi har inte tittat på några affärer alls de senaste 18 månaderna. Vårt fokus har varit att säkerställa Pandox stabilitet, vår hyresinbetalningar och relationer. Vi har en bra kassa, men vi är inte ute ur pandemin än. Vår uppgift är att förvalta det vi har, innan vi gör nya affärer. Vi har inte tittat på något.

Det byggs mycket hotellrum runt om i Sverige. Exempelvis i Skellefteå, Sundsvall, Helsingborg och Karmar. Och stjärnan är Göteborg där det byggs mer än någonsin. Finns det risk för oro?
– Drivkraften att utvecklas är stark och bra. Men det finns en risk att det blir övervikt och likriktat. Det kan ta tid innan det stabiliseras. Det gäller inte bara i Sverige. Det är än mer i Köpenhamn och Frankfurt.

Det bygger ännu mer där?
– Absolut. I slutändan måste man titta på den individuella lönsamhetskalkylen och avgöra där. Kapacitetstillskott har hela tiden tagit tid innan det sätter sig. Under pandemin har mycket fortsatt. Det finns många hotell som varit stängda under pandemin som kanske inte kommer tillbaka. Det vet vi inte.

Utvecklingen drivs av kommuner som vill att det ska hända saker. Är de oansvariga?
– Det är svårt att uttala sig om. Vilja att driva sin kommun är fantastisk, men man måste se till helheten. Men över tiden brukar det jämna ut sig.

De stora operatörerna Scandic och Nordic Choice eldar på rejält. Har du någon kommentar?
– Nej. Deras lönsamhetskalkyler har vi ingen kännedom om.

Anders sa flera gånger till mig att Pandox köpte fastigheter till priser 30 procent under byggkostnaden. Har du samma mål?
– Vi tittar inte så mycket på byggkostnaden.

Man vill ju göra en bra affär.
– Affären handlar om marknadsvärdet, inte byggkostnaden. Och där är kassaflödet det viktiga. Innan vi köper en fastighet ska det vara på ett vettigt avkastningskrav och kassaflöden. Vi gör noggranna analyser av marknaden, konkurrenter, produkt och vad kan vi göra för investering. Vilken operatör och struktur ska vi ha? Det är det viktiga – inte byggkostnaden.

Just nu ska Stockholms stad sälja fastigheten Villa Dagmar för 5-600 miljoner för 70 rum. Där har fastighetsvärdet seglat iväg från kassaflödet.
– Vi räknar inte på den.

Varför blir det på detta sättet? Du som är finansmänniska, förklara?
– Vi är experter inom vårt segment, vilket i huvudsak är stora fullservicehotell i övre och mellansegmentet där vi kan köpa för bra priser och skapa bra lönsamhet. Vi kan komplettera och förädla vid sidan om. Men den här typen av hotell kan säkert andra få avkastning och emotionell avkastning för.

Men om vi höjer blicken lite. Kan detta leda till sänkta hyror för operatörerna?
– Det beror på vilket hotell och vilken styrka det är i den underliggande marknaden. Vi anser att vi ska ha högre hyror. De anser att de ska ha lägre hyror. Vi kommer att mötas och gör det hela tiden. Om man bortser från pandemin som är extrem så har allt stöd gått till operatörerna. Vi har tagit en stor del av smällen, sen är det upp till varje part att omstrukturera med sina banker och aktieägare. Det är trots allt så att hotellbyggnaden är väsentlig del av balansräkningen och ska finansieras.

Scandics vd Jens Mathiesen lovar vinst vid beläggningsgrad runt 50 procent. Är det rimligt?
– Om han säger det är det säkert rimligt.

Är du som hotelloperatör nöjd med 50 procent?
– Nej det är jag inte. Igen, vi har ingen egen drift i Sverige. Vi har större egen drift i till exempel Belgien och Tyskland. Det är en rimlig nivå där man når brejkeven, sen om den ligger på 40 procent eller var det är så beror det på typen av hotell. På lång sikt ska siffran upp väsentligt för att generera vinst och återinvesteringar.

Besökslivs Anders Johansson efterlyser ofta mer digitalisering och automatisering av hotellvärlden. Hur ska detta gå till och vad är en rimlig kostnadsminskning?
– Det är olika…

Är det en realistisk att minska kostnaderna så mycket?
– Det beror på hur mycket man arbetar med bland annat sin digitalisering och produktivitet. Scandic har justerat sin break even punkt under pandemin. En motsatt effekt just nu är arbetskraften har försvunnit, det ger en press åt andra hållet. Det är olika krafter som hela tiden verkar i hotellbranschen, så var det före pandemin, under pandemin, och kommer även vara så efter att pandemin är över.

Hotellbranschen har gått uppåt sedan andra världskriget. Corona är det största hacket på 70 år. Om fem år, är detta då glömt och vi är back on track globalt?
– VI kommer alla att vara påverkade om vår dödlighet och risk. Saker som startade innan pandemin kommer att fortsätta. Det är inte så många som pratar om flygskam längre. Allt är en del av utvecklingen. Men den underliggandes efterfrågan på att resa och individuella möten, coworking och konferenser, det kommer att komma tillbaka. Efter 9/11 trodde många att ingen skulle resa eller orka stå i en securitykö i en timme. Vi reste som bara den något år senare.

Du tjänade 6 miljoner förra året. Du måste vara reseindustrins bäst betalda kvinna. Känns det bra.
– Det är inget jag går runt och funderar på, men absolut, jag är stolt över vad jag åstadkommit.

Blir det dubbel lön nu?
– Nej det kommer jag inte få.